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Publications CABINET D'EXPERTISES & CONSEILS AGUILLANA à Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse

Succession, partage et rapport à la succession - Appréciation de la valeur des biens

Cour de cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 13 février 2013
N° de pourvoi: 11-24.138
Publié au bulletin
Cassation partielle
M. Pluyette (conseiller doyen faisant fonction de président), président
Me Blondel, SCP Vincent et Ohl, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur la deuxième branche du premier moyen :
Vu l’article 860, alinéa 1er, du code civil ;
Attendu qu’aux termes de ce texte, le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation ;
Attendu que, pour fixer à une certaine somme le montant du rapport dû par Mme X... en raison de la donation en avancement d’hoirie que lui avait consentie le 18 septembre 1974 sa mère, Marie-Louise Y..., décédée le 12 novembre 2000, l’arrêt confirmatif attaqué retient qu’en ce qui concerne la parcelle C 104, l’expert a indiqué que " le terrain nous paraît devoir être assimilé à un terrain d’urbanisation future dont les perspectives de constructibilité sont différées dans le temps " ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle a constaté, par motifs adoptés, que le terrain n’est pas, pour l’instant, constructible, et relevé que la situation n’a pas changé depuis l’avis de l’expert dont le rapport avait été déposé le 24 octobre 2007, la cour d’appel, prenant en compte un hypothétique changement de destination de l’objet de la donation, ne s’est pas placée à l’époque du partage pour en apprécier la valeur, violant ainsi le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen et sur les deuxième et troisième moyens auxquels Mme X... a déclaré renoncer :
CASSE ET ANNULE, seulement en ce qu’il a fixé à la somme de 178 200 euros le montant de la somme que Mme X... doit rapporter à la succession de Marie-Louise Y..., l’arrêt rendu le 14 juin 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;
Condamne Mmes Z..., A... et B... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes formées par Mmes Z..., A... et B... et condamne celles-ci, in solidum, à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour Mme Madeleine C..., épouse X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir dit que Madame Madeleine C... épouse X... devait rapporter à la succession de Madame Marie-Louise Y... veuve C... la somme de 178. 200 € ;
AUX MOTIFS QUE l’expert a rappelé les dispositions de l’article 860 du Code civil pour évaluer le rapport dû par Madeleine C..., il a longuement analysé les déclarations contraires des parties et les documents qu’elles ont produits (photographies) pour déterminer l’état des biens donnés en 1974 et il a évalué le bien à la date de son rapport selon sa consistance à l’origine telle qu’il l’a décrite, compte non tenu du logement aménagé par la donataire dans le volume de la grange et du fenil. L’appelante ne peut solliciter la prise en compte de travaux effectués après 1974 dès lors que d’après l’expert ils sont actuellement à reprendre totalement et n’apportent aucune plus-value. L’expert ayant respecté les dispositions de l’article 860 du Code civil et ayant parfaitement motivé l’état à la date de la donation et l’évaluation à la date du dépôt de son rapport, le Tribunal a retenu à bon droit la valeur de 85. 000 € en ce qui concerne les bâtiments. En ce qui concerne la parcelle C 104, l’expert a indiqué " le terrain nous paraît devoir être assimilé à un terrain d’urbanisation future dont les perspectives de constructibilité sont différées dans
le temps " et l’appelante ne produit aucun élément précis susceptible d’infirmer cette conclusion. Elle reconnaît même que la parcelle litigieuse est en zone AU urbanisable dans le futur et ne fait état que d’un éloignement de cette parcelle et du nombre important de zones AU plus proches du village pour solliciter une évaluation au prix du terrain agricole. Cependant, dès lors que la situation n’a pas changé depuis l’avis de l’expert, l’évaluation à 10 € le m2 sera retenue ;
1) ALORS, D’UNE PART, QUE le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation ; qu’en l’espèce, dans ses conclusions d’appel, Madame Madeleine C... épouse X... soutenait qu’il résultait tant de l’acte notarié de donation en avancement d’hoirie du 18 septembre 1974 (pièce n° 1), que des photographies prises à cette date (pièces n° 36, 37, 40 et 52), qu’à cette époque la maison d’habitation était en très mauvais état, les murs en pisé et la toiture, constellés de trous et de fissures, étant maintenus par de grosses calles en bois, le chauffage rudimentaire, le système électrique dangereux et les sanitaires inexistants, ce dont l’expert n’avait pas tenu compte pour fixer forfaitairement la valeur des bâtiments à 85. 000 € ; qu’à cet égard, elle invoquait et produisait aux débats une lettre de Maître D..., notaire chargé des opérations de succession, du 2 février 2001, évaluant les biens donnés en avancement d’hoirie à la somme de 280. 000 F (42. 685, 72 €), en tenant compte objectivement de l’état dans lequel ils se trouvaient au moment de la donation ; que dès lors, en se bornant à affirmer, sans aucune appréciation concrète, que l’expert avait parfaitement motivé l’état des biens litigieux à la date de la donation et l’évaluation à la date du dépôt de son rapport, sans s’expliquer sur ces documents, dûment invoqués par l’exposante et propre à démontrer que l’expert n’avait pas évalué les bâtiments litigieux d’après leur état à l’époque de la donation, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’ancien article 860, alinéa 1, du Code civil ;
2) ALORS, D’AUTRE PART, QUE le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation ; qu’en l’espèce, il résultait des propres conclusions du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur E...que concernant la parcelle C 104, à la date du partage, le terrain attenant aux bâtiments n’était pas constructible, sa constructibilité dans le futur n’étant d’ailleurs qu’hypothétique en l’absence d’élaboration de plan local d’urbanisme et compte tenu de l’avis défavorable donné par les services de l’équipement le 19 janvier 2007 ; que dans ses conclusions d’appel, Madame Madeleine C... épouse X... soutenait que, dès lors, l’expert n’avait pu retenir, sans violer le principe selon lequel le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, que ce terrain devait être assimilé à un terrain d’urbanisation future dont les perspectives de constructibilités étaient différées dans le temps et que sa valeur devait tenir compte de ce changement de destination à terme ; qu’en reprenant pourtant à son compte cette évaluation erronée, la Cour d’appel a violé l’ancien article 860, alinéa 1, du Code civil ;
3) ALORS, EN OUTRE, QUE dans le calcul du rapport, il doit être tenu compte au donataire des impenses nécessaires qu’il a faites pour la conservation du bien, encore qu’elles ne l’aient point amélioré ; qu’en l’espèce, dans ses conclusions d’appel, l’exposante faisait valoir avoir effectué pour 166. 514 € de travaux depuis 1974, consistant principalement en la réfection de la charpente et de la couverture, la reprise des murs en pisé avec une ceinture en béton armé, le crépissage des murs extérieurs, l’installation d’un chauffage central et de sanitaires, la réfection complète de l’électricité, ce afin d’éviter que
la maison d’habitation ne tombe en ruine et produisait aux débats les pièces en justifiant ; qu’elle sollicitait en conséquence que ces impenses viennent en déduction de la valeur rapportable ; que la réalité et le coût de ces travaux n’étaient pas contestés par l’expert judiciaire ; qu’en refusant néanmoins d’en tenir compte, au motif inopérant que d’après l’expert ces travaux effectués après 1974 étaient actuellement à reprendre totalement et n’apportaient aucune plus-value, sans rechercher, comme elle y était tenue, si ces travaux avaient été nécessaires à la conservation des biens litigieux, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’ancien article 861, alinéa 2, du Code civil.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté Madame Madeleine C... épouse X... de sa demande en déduction d’une somme de 166. 574 € de l’actif des successions à partager ;
AUX MOTIFS QUE le Tribunal a décidé à bon droit qu’en sa qualité de donataire Madeleine C... ne pouvait obtenir le remboursement de travaux effectués sur un bien dont elle était nue propriétaire ;
ALORS QUE dans le calcul du rapport, il doit être tenu compte au donataire des impenses nécessaires qu’il a faites pour la conservation du bien, encore qu’elles ne l’aient point amélioré ; qu’en l’espèce, dans ses conclusions d’appel, l’exposante faisait valoir avoir effectué depuis 1974, aux fins de conservation de la maison d’habitation donnée en avancement d’hoirie, pour 166. 514 € de travaux consistant principalement en la réfection de la charpente et de la couverture, la reprise des murs en pisé avec une ceinture en béton armé, le crépissage des murs extérieurs, l’installation d’un chauffage central et de sanitaires, la réfection complète de l’électricité et produisait aux débats les pièces en justifiant ; que la réalité et le coût des travaux n’étaient pas contestés par l’expert judiciaire ; que l’exposante sollicitait en conséquence que ces impenses viennent en déduction de la valeur rapportable ; qu’en refusant néanmoins de tenir compte de ces travaux, au motif erroné au regard de l’ancien article 861, alinéa 2, du Code civil qu’en sa qualité de donataire, Madame C... ne pouvait obtenir le remboursement de travaux effectués sur un bien dont elle était nue propriétaire, la Cour d’appel a violé, par refus d’application, le texte susvisé.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré, le rapport dû par Madame Gisèle C... épouse A... étant cependant ramené à la somme de 37. 600 € au lieu de 47. 000 € ;
AUX MOTIFS QUE la situation relative à la viabilisation et à la desserte du bien donné à l’époque de la donation doit être prise en compte dès lors que ces éléments concernent
l’état du bien. L’expert a justifié son évaluation par un courrier de la mairie de Plan du 26 juillet 2004 et l’appelante ne justifie pas son accusation de témoignage complaisant. L’évaluation de 16 € le m2 a été retenue à bon droit par le Tribunal et sera confirmée. L’erreur de l’expert sera cependant rectifiée et le rapport dû par Madame Gisèle C... épouse A... sera fixé à 37. 600 € au lieu de 47. 000 € ;
ALORS QUE dans ses conclusions d’appel, l’exposante soutenait qu’en pages 40 et 41 du pré-rapport du 20 juin 2007, l’expert E...avait estimé la parcelle donnée à Madame Gisèle C... épouse A... à 2. 350 m ² x 20 € = 47. 000 € et qu’en pages 50 et 51 de son rapport définitif du 24 octobre 2007, reprenant mots pour mots les développement justifiant de la valeur du terrain figurant dans son pré-rapport, il avait modifié le prix du m ² à 16 €, en estimant pourtant toujours la parcelle à 47. 000 € ; qu’il en résultait que l’erreur de l’expert était une simple erreur de plume portant sur le prix du m ² et non sur l’évaluation de la parcelle comme le prétendait à tort Madame A... ; que dès lors, en ne répondant pas à ce moyen pertinent, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.
Publication :
Décision attaquée : Cour d’appel de Grenoble , du 14 juin 2011
 
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Les facteurs locaux de commercialité:

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du 17 janvier 2012
N° de pourvoi: 11-12090
Non publié au bulletin
Rejet
M. Terrier (président), président
Me Balat, Me Carbonnier, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :  
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
 
Attendu qu’ayant à bon droit retenu qu’une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité ne pouvait justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
 
PAR CES MOTIFS :
 
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR limité le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2000 à 3.724 €, en précisant que « que les intérêts au taux légal sur les trop versés de loyers à compter du 1er avril 2000 courront à compter du jour du jugement »,
AUX MOTIFS QUE “M.et Mme X... qui, en première instance, invoquaient à l’appui de leur demande de déplafonnement une évolution notable à la hausse des facteurs locaux de commercialité, font sur ce point état devant la Cour d’une modification notable à la baisse de ces facteurs et reprennent, par ailleurs, leurs deux autres motifs de déplafonnement estimant, à ces égards, que la modification des lieux par transformation du 1er étage à usage d’habitation en locaux de stockage et bureaux et par utilisation du garage comme local de stockage devait être qualifiée de notable du fait de l’extrême exiguïté de l’officine de pharmacie puisqu’ayant entraîné, selon eux, un doublement de la surface commerciale, que les matrices cadastrales permettaient à l’expert de déterminer l’augmentation notable de la taxe foncière depuis 1991 et que la salle de bains installée par le précédent locataire au cours du bail précédent le bail expiré était constitutive d’une amélioration notable des locaux ; mais, outre le fait que le rapport d’expertise ne met pas en évidence une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité, qu’une telle évolution, à la supposer vérifiée, n’aurait pu justifier le déplafonnement dés lors que celui-ci ne peut intervenir qu’au cas où l’évolution des facteurs locaux de commercialité a eu un impact favorable sur le commerce concerné ce qui suppose qu’il s’agisse d’une évolution positive ; par ailleurs, qu’au vu du rapport d’expertise et des photographies jointes, le garage n’est qu’en partie utilisé comme espace de stockage étant utilisé pour le surplus en débarras et que de même seule une faible partie dans la surface d’habitation est utilisée à usage de bureau et de stockage ce qui a justement conduit l’expert et le tribunal à écarter le caractère notable de la modification des locaux alléguée de ce chef ; que l’installation d’une salle de bains dans le logement du 1er étage inclus au bail commercial n’est pas, elle, constitutive d’une amélioration notable des locaux dans leur ensemble ; enfin et concernant l’évolution de la taxe foncière, outre le fait que les bailleurs n’ont pu obtenir les justificatifs des taxes foncières de 1991, 1992, 1993 et 1994 et que leur estimation de la taxe foncière de 1991 n’est donc qu’approximative, qu’il ne peut être exclu que l’augmentation de la taxe foncière ne soit pas la conséquence de la restructuration de l’immeuble à laquelle ils ont procédé au cours du bail expiré ainsi qu’ils en font état dans une réclamation auprès de l’administration fiscale du 11 septembre 2000 concernant les taxes foncières 1998,1999 et 2000 ce qui exclurait qu’elle puisse être valablement invoquée comme modification notable des obligations des parties résultant de la loi ou des règlements laquelle induit que ne soit prise en compte, sur une assiette donnée d’imposition, que l’augmentation constante des taux applicables sur la base de cette assiette au calcul de la taxe foncière ; au vu de ce qui précède, qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement comme l’ajustement retenu le tribunal ; dans ces conditions, aucune des parties ne prétendant que la valeur locative soit inférieure au montant du loyer résultant de la variation indiciaire et le rapport d’expertise permettant de vérifier que cette valeur est, en effet, supérieure au loyer plafonné, que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ; que les éventuels trop-versés de loyers résultant de la présente fixation produiront intérêts au taux légal à compter du jugement dés lors et s’agissant d’intérêts moratoires que le retard ne peut être caractérisé qu’une fois le montant du loyer déterminé” (arrêt, p. 3 et 4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE “A l’appui de leur demande de déplafonnement, Monsieur et Madame X... invoquent en premier lieu une modification notable des facteurs de commercialité à la baisse. Il ressort du rapport d’expertise de M. A... que l’ensemble des critères concernant l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans le secteur de la rue de la République au cours du bail échu ne semble pas indicatif d’une modification notable de ces facteurs dans le secteur considéré et pour le commerce exercé pendant le cours du bail échu. Monsieur et Madame X... ne rapportent pas la preuve que la dégradation alléguée a eu une influence sur l’activité des locataires et la demande de déplafonnement sur ce motif doit être rejetée. Monsieur et Madame X... soutiennent en second lieu qu’il existe une modification des caractéristiques des locaux en faisant valoir que la surface commerciale a doublé en raison de l’utilisation du logement au premier étage en bureau et stockage, ce qui constitue une modification des locaux. Dans son rapport l’expert a constaté que l’appartement de 3 pièces au 1er étage était utilisé en partie comme stockage et bureau mais il a estimé qu’il n’y avait pas de modification notable des caractéristiques des lieux loués. Au vu des photographies annexées au rapport et des constatations de l’expert, le logement du 1er étage n’est utilisé que de manière très partielle comme lieu de stockage et de bureau et n’a pas fait l’objet de véritable transformation. En outre, M. A... a noté qu’il n’y avait pas d’accès direct entre la boutique et le logement. Dans ces conditions, il convient de considérer que ce simple usage ne peut caractériser un changement de destination et une modification notable des locaux. Monsieur et Madame X... invoquent en troisième lieu l’accession des améliorations réalisées par le précédent preneur. M. A... n’a pas noté d’amélioration notable dans son rapport. L’installation d’une salle de bain dans le logement du 1er étage, logement qui n’est l’accessoire du local commercial, ne peut constituer une amélioration notable et n’a pas en tout état de cause pas d’influence sur le commerce de pharmacie des locataires. Monsieur et Madame X... se prévalent enfin d’une augmentation de l’impôt foncier de 74 % au cours du bail expiré. Cependant l’expert a évalué à 9,23 % l’augmentation de la taxe foncière entre 1995 et 2000 et il a précisé que les documents communiqués concernant les années antérieures ne lui permettaient pas de calculer cette taxe de 1991 à 1994. Monsieur et Madame X... n’ont pas versé aux débats de documents autres que ceux étudiés par l’expert et ils ne rapportent pas la preuve de l’augmentation alléguée. Leur demande de déplafonnement du loyer n’est donc pas justifiée au vu des éléments au dossier et ils doivent être déboutés de cette demande. Le loyer doit dès lors être fixé à la somme de 3.724 € à compter du 1er avril 2000, les autres clauses du bail demeurant inchangées” (jugement, p. 3 et 4),
1°) ALORS QUE les termes du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, prétentions qui sont elles-mêmes fixées par leurs conclusions récapitulatives ;
Qu’en l’espèce, il résulte du « mémoire après expertise en demande de fixation du loyer du bail renouvelé » déposé le 10 octobre 2008 au nom de Monsieur et Madame X..., que ceux-ci faisaient valoir qu’il y avait eu « une dégradation notable des facteurs locaux de commercialité » (p. 3 et s.) ; que le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a convenu dans son jugement du 12 janvier 2009 qu’« à l’appui de leur demande de déplafonnement, Monsieur et Madame X... invoquent en premier lieu une modification notable des facteurs de commercialité à la baisse » (p. 3, § 1 et 3 ; p. 2, in fine) ;
Qu’en affirmant contre toute évidence que « M.et Mme X... qui, en première instance, invoquaient à l’appui de leur demande de déplafonnement une évolution notable à la hausse des facteurs locaux de commercialité, font sur ce point état devant la Cour d’une modification notable à la baisse de ces facteurs », la cour d’appel a dénaturé les termes du litige (conclusions de première instance de Monsieur et Madame X... et jugement entrepris) et violé l’article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE toute modification notable, à la hausse ou à la baisse, des facteurs locaux de commercialité est susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer ;
Qu’en l’espèce, Monsieur et Madame X..., bailleurs, faisaient valoir que la demande de déplafonnement était justifiée compte tenu de l’évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité ;
Que, pour écarter cependant ce moyen, la cour d’appel a considéré qu’une évolution à la baisse ne pouvait « justifier le déplafonnement dès lors que celui-ci ne peut intervenir qu’au cas où l’évolution des facteurs locaux de commercialité a eu un impact favorable sur le commerce concerné ce qui suppose qu’il s’agisse d’une évolution positive » ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
3°) ALORS QUE toute modification notable, à la hausse ou à la baisse, des facteurs locaux de commercialité est susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer ;
Qu’en l’espèce, dans leurs écritures d’appel, Monsieur et Madame X..., bailleurs, rappelaient que l’expert avait relevé lui-même une diminution notable de la population de Villeneuve-le-Roi (- 8,33 %) ainsi qu’un nombre inquiétant de commerces fermés dans le proche voisinage du commerce considéré (pharmacie), tandis que les prix de cession des fonds tendaient à démontrer une nette diminution de valeur ; qu’ils faisaient valoir que si l’expert avait cependant conclu à l’absence de modification notable des facteurs de commercialité, c’est que dans son esprit celle-ci ne pouvait intervenir qu’à la hausse pour justifier un déplafonnement (conclusions, p. 5) ; qu’ils faisaient également valoir que le départ de plusieurs médecins situés dans la zone de chalandise de la pharmacie Tapin, spécialement du médecin installé juste à côté de la pharmacie et sa réinstallation en centre ville, avait entraîné une importante baisse d’activité des facteurs locaux de commercialité ; qu’ils faisaient encore valoir qu’au moment du renouvellement, l’immeuble contigu à la pharmacie avait été intégralement squatté, nécessitant de murer les fenêtres des appartements, tandis que la boutique restait fermée ;
Qu’en ne recherchant pas si ces éléments n’étaient pas de nature à caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
4°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu’il prononce, répondre à l’ensemble des moyens présentés par les parties ;
Qu’en l’espèce, dans leurs écritures d’appel, Monsieur et Madame X..., bailleurs, rappelaient que l’expert avait relevé lui-même une diminution notable de la population de Villeneuve-le-Roi (- 8,33 %) ainsi qu’un nombre inquiétant de commerces fermés dans le proche voisinage du commerce considéré (pharmacie), tandis que les prix de cession des fonds tendaient à démontrer une nette diminution de valeur ; qu’ils faisaient valoir que si l’expert avait cependant conclu à l’absence de modification notable des facteurs de commercialité, c’est que dans son esprit celle-ci ne pouvait intervenir qu’à la hausse pour justifier un déplafonnement (conclusions, p. 5) ; qu’ils faisaient également valoir que le départ de plusieurs médecins situés dans la zone de chalandise de la pharmacie Tapin, spécialement du médecin installé juste à côté de la pharmacie et sa réinstallation en centre ville, avait entraîné une importante baisse d’activité des facteurs locaux de commercialité ; qu’ils faisaient encore valoir qu’au moment du renouvellement, l’immeuble contigu avait été intégralement squatté, nécessitant de murer les fenêtres des appartements, tandis que la boutique restait fermée ;
Qu’en ne répondant pas à ces moyens péremptoires des écritures d’appel de Monsieur et Madame X..., la cour d’appel a violé l’article 455 du code civil. 
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris du 3 novembre 2010